圖片來源:http://image.baidu.com/i?ct=503316480&z=0&tn=baiduimagedetail&word=买房&ie=utf-8&in=12787&cl=2&lm=-1&st=-1&pn=113&rn=1&di=122597151300&ln=1992&fr=&fm=index&fmq=1363516574767_R&ic=&s=&se=&sme=0&tab=&width=&height=&face=&is=&istype=2  圖片來源:http://news.800j.com.cn/2011/esf_1029/122250.html

 

      「有土斯有財」是中華民族根深蒂固的觀念,兩岸的年輕人,無不被這個緊箍咒給牢牢的套住了。特別是這10年來,兩岸的房地產都是蓬勃上漲的態勢,大家都深怕晚一個月買,房價又往上漲個10%了。在大陸有個有趣的說法,是丈母娘推動了大陸10年來的房價。說的也是男人想結婚就必須要有房子的觀念。年輕小兩口結婚,幾乎就是兩家人4-6個長輩傾盡全力,拿棺材本也要湊出的頭期款來,擠進一線大城市買一間房,買房的壓力比起台灣有過之而無不及。在這樣的社會背景底下,每個年輕人出社會後,多半都像預設程式被啟動了一樣,工作了,賺錢了就應該買房。

      年輕人到底該不該儘早買房?最近台灣有很多的財經節目,很多的財經專家會告訴你,就是趕快買,買了不會後悔,買了你自然會節省過活,年輕多吃苦,到老才有得享受。坦白說,從歷史的觀點來看,台灣房價雖在中間有過小的震盪,但總體方向還是一路向上絕對沒有錯,房地產無疑是最穩當保值的理財工具。

      那既然如此,有什麼理由說要晚點買呢?晚個10年買,到時候不是要花更多錢買嗎?單從商品價格的角度來看,知道它會越來越貴,當然是早點買。就像很多商品會有早鳥價格、預購價一樣,不僅比較便宜,有時候還會有不少的贈品可以A。但房地產和普通商品不同之處就在於,房地產總價很高,動輒影響到個人一生的金錢規劃,甚或兩個家庭的生計,這就難與一般商品同等看待了,買房前,絕對要全盤考慮自身的背景。之所以想要談談「延遲買房」也就是希望有幸讀到這篇文章的大家,能夠獨立思考,冷靜推敲這個傳統觀念是否適合自己,給自己多一個思考方向。

      要先聲明,這邊談的「延遲買房」的對象,是針對大多數的普通工薪家庭與小康以下的年輕人而言。如果買房就像買隻iPhone這麼簡單,或是做投資用途的的角度來看待的人,買房就不需要考慮延不延遲的問題了,而是要用報酬率的角度看待。但如果你正在猶豫是否要付兩成貸款,再用每個月薪水的三分之一以上去背30年貸款的話,那麼就應該好好想想了。

      回過頭來繼續談第一間自住的房子,為什麼不該只考慮會越來越貴而儘早買?首先,如果套用了理財專家告訴你的邏輯,儘早買趕快買的話。普薪年輕人只有兩種選擇,買市區套房,或是買郊區2-3房。

      套房之所以叫做套房,乃因為他真的很容易被「套」住(笑)。為了維護社區品質,建商多半會將套房戶型集中,因此同棟大樓,或同社區自然就會出現非常多的套房商品,出入份子複雜,可選擇性多,套房幾乎都是買方市場,物多價跌,因此套房產品會是在房市反轉時最先受傷。再來從銀行的角度來看,套房與套房屋主不太有價值。套房辦二胎很困難,多半不給辦,能辦也是額度很低,利率很高。從理財的角度來看,套房極度不保值。現代社會雖然鄰居的重要性漸低,多半互不認識。但剛剛提到的出入份子複雜,也表示你遇到不良鄰居的機率也比較高。真遇到不良鄰居,因為房子是自己的,可沒辦法說搬就搬。就算哪天你換房或是不想要住了,套房的房客也通常不穩定,是最容易拖欠房租的族群,需要你花費的管理時間非常多。套房的租金報酬率雖會比大房子高些,但房客流動率也高,拿沒房客的日子平攤租金報酬率算下,是否還划算呢?很難說了。

      再說說郊區房子,「以時間換取空間」可以說是對郊區房最適當的理解了。花更多的通勤時間,就可以換到更大的房子。看房時,專車接送上山,預售屋蓋在鳥語花香旁,能不被當前美景給吸引的有幾人呀!但自住房,短則三五年,長則五年十年,絕對要想清楚自己是否能夠接受一直都花這麼多時間通勤。又自己是否5年後還是在同樣的地點上班呢?這些都沒有問題的話,我建議也要想清楚通勤的時間,自己能否有計劃的善用時間。畢竟每天早晚多個1-2小時通勤,一年下來就是400-500個小時左右的時間,更不用談每天趕車導致身心疲憊,會不會回到家什麼事情也不想做了,空有美景,生活品質卻下降了。如果你想的是再買台車來迎合郊區的地點,養車費用算下去就更加不值得了。

      年輕人在事業與經濟尚未穩固之際,早買房最大的風險莫過於每個月房貸的現金流。早買房意味著在你每個月收入不高,頭期款也不多之際,得要承擔較高的房貸。如果說每個月的房貸壓力過重,可能連家庭緊急預備金也沒法準備。要是工作中斷,容易面臨房貸斷頭的風險。每個月辛辛苦苦幫銀行打工,但房貸保護費沒有交,銀行可是不會跟你說念在你以前的苦勞就算了。工作沒了的同時,很可能是整個社會經濟欠佳的時候,因此平常你路過看到仲介公司對你的社區大樓的房價很滿意,但請打個6-7折來想像你的真實房價,除了仲介公司會開高賣價之外,你還得考慮會有急售的可能性。喔,對了,還沒有說到郊區房子在房市反轉之際,因為地段不佳,也是不易保值的第二名喔。

      上述這些論點都還是從較經濟面的角度來看待早買房的影響。但我認為太早買房最大的影響是無形的人生規劃。有了自己的房子,當碰到外派工作時,心理上你一定會更加猶豫再三。畢竟人不在這,房子要賣掉也不是,要租掉也不易管理。其實外派的工作通常待遇較高之外,對個人職場的整體歷練很有幫助,如果有機會應該是儘可能的讓自己開開眼界。還有如果遇到有稍微需要冒險,但有前景的工作機會,恐怕也因為有了房子,擔心斷炊而保守看待。太早買房也會導致你縮減日常開支,減少聚餐,減少交際。但已經有太多的專家前輩告訴我們,人脈是非常寶貴的財富,拓展交際,帶給自己的機會或是知識、經驗,遠比自己摸索的價值高多了。若是在交際開支做縮減,其實是不智的做法。太早買房更會縮減對自我投資,無論是想要再進修,想要出國旅行,想要補習考證照,甚至連多買一本書,你都會變得考慮很多。而自我進修絕對是宜早不宜晚,25歲讓自己托益800分,應該會比45歲的時候托益800分得到更多職場機會吧。換句話說,過早的買房可能會導致你什麼事情都綁手綁腳,保守看待工作,保守看待自我投資與人際關係,無形的損失不容小噓。

      反過來說,晚一點買房雖然可能買的比較貴。但我是在我財務穩健的時刻,職場發展較有成就的時刻買房。我可能會有較充裕的頭期款,減少貸款金額,且相對可預測的收入來源。大家可能不知道,即便是當今銀行的低利率時代,8成貸款外帶30年房貸年限,總付出金額幾乎快是房價的一倍了。因此如果晚幾年再買房,提高首付,降低貸款額度,同時也因此還能得到比較低的貸款利率。以30年長時間來看,是否還會比較貴呢?

      前面說了這麼多早買房的缺點,當然買房還是有優點的。租的房子可不允許你自由揮灑裝潢與居家擺設的創意。租房容易讓人有飄泊未定的感覺。租房從社會價值觀來說,你必須要承受親朋好友與周遭的怪異眼光,且隨著年紀越大,壓力也會越大。因此從心理需求的角度來,我認為買房更多是買一份「安定感」。丈母娘為什麼要這麼在乎女婿有沒有房子,看的也是這個「安定感」。但在基礎不穩固的情況下,貿然擁有一間房子,真的有「安定感」嗎?更大膽的說,當你在不確定性很高的狀況下,房子雖然寫上你的名字,但就真是你的嗎?還是你是以「意志自由」權利與一大筆現金跟銀行換取到一個房屋「暫時處置權」而已。直到財務穩健為止,房產這緊箍咒是都套在購房者身上,緊縮消費,緊縮冒險,也緊縮了你的人生機會。

      現今房貸利率一直處於低檔時刻,政府一大堆的青年優惠貸款,加上預售屋通常做到首付一成就可以買房,很容易陷入買房其實不難的陷阱中。但越是如此,越該學著獨立思考,真實的了解買房對你自己的意義在哪裡。在你羨慕別人擁有自己的房子時,可能別人也在羨慕你每天可以早早到家,每天享受更多的私人時間。選擇在個人,並非不買房就是錯的。

 

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